Que faire avant un achat immobilier ?


À l’issue de la récente période de confinement et grâce à la persistance de taux de crédit attractifs, les Français ont plus que jamais l’envie d’acquérir leur logement. Mais pour se protéger et se mettre à l’abri de déconvenues, mieux vaut s’interroger sur certains points. L’achat d’un bien immobilier est toujours un acte important qui mérite une réflexion approfondie et des conseils avisés.

Éric Braillon, avocat et ancien bâtonnier à Mâcon, vous apporte quelques précisions…


Pouvez-vous nous parler des biens en copropriété ?

Consultez le carnet d’entretien de l’immeuble et les procès-verbaux des dernières assemblées générales, pour vérifier notamment si des travaux sont envisagés et plus encore s’ils ont été votés. C’est la date d’exigibilité des appels de charges qui déterminera qui, de l’acquéreur ou du vendeur, en supportera le règlement. Il est donc indispensable de clarifier la question avant d’acheter et de déterminer la répartition de ces frais dès le compromis de vente.

Par ailleurs, si la loi Carrez impose au vendeur de fournir un métrage précis de la surface privative du logement, cette exigence concerne les logements en copropriété et n’existe pas pour une maison individuelle, aussi sollicitez un mesurage et faites figurer la surface dans l’acte de vente.

Je vous invite également à consulter le plan cadastral du terrain sur le site www.cadastre.gouv.fr – afin d’avoir une idée sur les limites et la superficie de la parcelle, voire de constater l’existence de servitudes – et à disposer d’un plan de bornage pour s’assurer des limites précises de sa propriété. Mais cette précaution ne remplacera jamais les conseils avisés du notaire.

Est-ce que cela suffit pour être à l’abri de mauvaises surprises ?

Je pense qu’il faut avant tout être curieux et rechercher sur site les indices qui laissent deviner le risque d’une servitude, tels des traces de passages, des portails donnant sur le fonds voisin, des regards ou des traces de canalisation…

Vous pouvez également lire avec attention les actes de vente antérieurs afin de rechercher la trace d’éventuelles servitudes conventionnelles.

Existe-t-il des recours si un vice affecte le bien vendu ?

Tout à fait, la garantie des vices cachés peut s’appliquer, sous réserve que le vendeur – s’il n’est pas un professionnel de l’immobilier - ne s’en soit pas exonéré dans l’acte de vente. Cette clause d’exonération est très courante, pour ne pas dire systématique.

Vous pouvez cependant combattre cette clause d’exonération si le vice était connu du vendeur et volontairement dissimulé ou tu par celui-ci.

Cette démonstration étant toujours délicate, je vous conseille de vous faire accompagner, avant la vente, d’un professionnel qui pourra déceler les vices et analyser les diagnostics, afin que l’accomplissement de votre rêve ne devienne pas votre pire cauchemar !